Simulateur LMNP en ligne - Gratuit 2026

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet de louer un bien meublé à titre non professionnel. Les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au choix en micro-BIC (abattement 50 %) ou au régime réel (amortissement + charges déductibles).

En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers : vous n'êtes imposé que sur la moitié des recettes, sans justifier vos charges. Au régime réel, vous déduisez toutes les charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, gestion...) et surtout l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, ce qui peut ramener le revenu imposable à zéro.

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) sur sa durée d'utilisation estimée. Le bien immobilier s'amortit généralement sur 20 à 30 ans (hors terrain non amortissable), le mobilier sur 5 à 7 ans, et les travaux sur 5 à 15 ans selon leur nature. L'amortissement ne peut pas créer de déficit sur les autres revenus, mais est reportable sur les années suivantes.

Non. Le terrain (le foncier) n'est jamais amortissable car sa valeur ne se déprécie pas. Seule la valeur des constructions et améliorations est amortissable. En pratique, la part du terrain est estimée entre 10 % et 20 % de la valeur totale selon la localisation (plus élevée dans les grandes villes).

Les revenus LMNP relèvent de la catégorie des revenus du patrimoine et sont soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026 (taux inchangé pour cette catégorie). Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu au TMI pour calculer la charge fiscale totale.

La LMNP offre généralement une meilleure rentabilité nette grâce à l'amortissement qui permet souvent d'effacer le revenu imposable. En contrepartie, le bien doit être loué meublé (liste minimale d'équipements imposée par décret), les baux sont plus courts (1 an, ou 9 mois pour les étudiants) et la gestion est plus intensive. La location nue est plus simple mais fiscalement moins avantageuse.