Calculateur de capacité d'emprunt

Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

La banque part de vos revenus nets mensuels et applique le taux d'endettement maximal. Pour les crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un taux d'effort de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans, avec des dérogations limitées. On retranche ensuite les crédits déjà en cours pour obtenir la mensualité disponible.

Cette mensualité est convertie en capital empruntable avec la formule des prêts à mensualités constantes : plus le taux est bas et la durée longue, plus le capital est élevé. La banque regarde aussi votre reste à vivre, votre apport et la stabilité de vos revenus : le résultat de cet outil est un ordre de grandeur, pas une promesse de prêt.

Formule et méthode de calcul

Mensualité maximale = revenus nets × taux d'endettement − crédits en cours
k = t ÷ (1 − (1 + t)^(−n)), avec t = taux annuel ÷ 12 et n = nombre de mensualités
Capacité d'emprunt = mensualité maximale ÷ (k + taux d'assurance annuel ÷ 12)

Exemple concret

Erreurs fréquentes

• Oublier l'assurance : elle compte dans les 35 %, donc elle réduit la mensualité disponible pour le capital.
• Utiliser les revenus bruts : la banque raisonne sur les revenus nets, avant impôt.
• Confondre capacité d'emprunt et budget d'achat : il faut ajouter l'apport et retrancher les frais de notaire et de garantie.

Questions fréquentes

Que faire si ma capacité est trop faible ?

Réduire les crédits en cours, augmenter l'apport, allonger la durée dans la limite autorisée, ou ajouter un co-emprunteur. Testez chaque hypothèse en modifiant les champs ci-dessus.

Le taux de 35 % est-il obligatoire pour toutes les banques ?

C'est la norme fixée par le HCSF et appliquée par les établissements de crédit, avec une petite marge de flexibilité pour certains dossiers. Les règles peuvent évoluer : vérifiez-les auprès de votre banque ou d'un courtier.