Capacité d'Emprunt en ligne - Gratuit 2026

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'une banque peut vous prêter, en fonction de votre mensualité maximale disponible. Celle-ci est calculée ainsi : revenus nets × taux d'endettement maximum − charges mensuelles existantes. La mensualité maximale est ensuite convertie en capital empruntable selon le taux d'intérêt et la durée choisis.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le plafond d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Ce taux s'applique à l'ensemble des crédits en cours (immobilier, consommation, etc.). Avant 2022, le seuil était généralement fixé à 33 % par les banques.

L'apport personnel n'est pas légalement obligatoire, mais pratiquement indispensable depuis le durcissement des conditions d'octroi en 2022. Les banques exigent généralement 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire, voire 20 à 30 % pour obtenir les meilleures conditions de taux. Un dossier sans apport est très difficile à financer aujourd'hui.

L'assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité) est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Son coût représente entre 0,10 % et 0,50 % du capital emprunté par an selon l'âge et l'état de santé. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier à tout moment pour changer d'assureur et potentiellement réduire ce coût.

En immobilier ancien, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente (droits d'enregistrement + émoluments + taxes). En immobilier neuf (VEFA), ils sont réduits à environ 2 à 3 % car les droits d'enregistrement sont remplacés par la TVA (déjà incluse dans le prix). C'est un avantage significatif du neuf pour les primo-accédants avec peu d'apport.